Hypotheken
Recht van hypotheek
Wanneer iemand €20.000,- van een financier (meestal een bank) leent, wordt hij of zij dit bedrag aan de bank schuldig. De financier kan echter niet met zekerheid nagaan of zijn schuldenaar (dat is degene die het geld leent) niet méér schulden zal aangaan. Deze wetenschap is voor de financier van groot belang.
Dat blijkt als de schuldenaar niet meer aan zijn verplichting tot betaling van rente en aflossing kan voldoen. De financier kan dan wel proberen aan zijn trekken te komen door zijn vordering op het gehele of gedeeltelijke bezit van de schuldenaar te verhalen, maar zodra eventuele andere schuldeisers dat merken, wordt het een ware wedloop om je geld te krijgen. Het gevolg ervan kan zijn, dat de schuldenaarfailliet wordt verklaard. Hiervoor is het recht van hypotheek in het leven geroepen. Middels onderstaand voorbeeld wordt het principe van dit recht toegelicht.
Voorbeeld:
Laten we nu eens veronderstellen dat de schuldenaar - naast zijn lening van€20.000,- - nog €80.000,- aan andere schulden heeft en dat hij slechts €50.000,- aan bezittingen heeft in de vorm van een eigen woonhuis (€48.000,-) en inboedel (€2.000,-). De gezamenlijke schuldeisers, die in totaal dus €100.000,- te vorderen hebben, moeten dan volgens de wet de opbrengst van zijn bezittingen van €50.000,- samen delen. Zij kunnen dus ieder slechts de helft van hun vordering ontvangen. Onze financier, die €20.000,- had uitgeleend, ziet daar dus maar de helft ofwel €10.000,- van terug.
Om dit risico uit te sluiten geeft de wet de mogelijkheid, dat een financier voor zijn vordering bevoorrecht wordt op een bepaald onderdeel van het bezit van de schuldenaar. Wanneer dat onderdeel onroerend goed is, heet het aan de financier verleende voorrecht: recht van hypotheek.
Krachtens dat recht heeft de financier de bevoegdheid om zijn vordering bij voorrang - dus vóór de andere schuldeisers - op de opbrengst van het onroerend goed te verhalen. Zou de schuldenaar in bovenstaand voorbeeld aan de financier recht van hypotheek op zijn woonhuis hebben verleend, dan zoude financier al het door hem uitgeleende geld hebben terugontvangen.
Openbare verkoop
Voor het verlenen van het recht van hypotheek is een notariële akte vereist, waarin dit recht uitdrukkelijk moet worden genoemd. De financier zal als gevolg daarvan bevoegd zijn zonder tussenkomst van de rechter het onderpand in het openbaar (en met toestemming van de President van de Rechtbank zelfs onderhands) te verkopen; een openbare verkoop. Zo kan hij ervoor zorgen dat hij zijn uitgeleende geld terug krijgt, als de schuldenaarde door hem verschuldigde rente en/of aflossing niet wil of kan betalen.
Bijzondere bepalingen
De wet heeft het hypotheekrecht met enige waarborgen omgeven, waarvan zaaksvervanging en huurbeding er twee zijn. Deze worden hieronder besproken.
b. Huurbeding
Situaties waarin recht van hypotheek kan worden verleend
In het voorgaande is gesproken over het verlenen van het recht van hypotheek aan een geldschieter tot zekerheid voor de terugbetaling door de schuldenaar van het door hem geleende geld.
Dat hypotheekrecht kan echter evengoed worden verleend tot zekerheid voor de betaling van geleverde goederen, verrichte werkzaamheden of welke schuld dan ook. Het zou bijvoorbeeld kunnen gebeuren dat iemand door een aannemer een verbouwing aan zijn huis laat verrichten. De aanvankelijk begrote kosten vormen voor de huiseigenaar geen enkel bezwaar. Hij kan ze gemakkelijk betalen. Maar naarmate de verbouwing vordert, komt hij op nieuwe, nogal kostbare ideeën, waardoor de aanvankelijke kosten worden verdubbeld. Aannemer en huiseigenaar komen dan overeen dat de huiseigenaar voor de meerdere kosten van de verbouwing aan de aannemer recht van hypotheek verleent op zijn woonhuis. Dit is dan een hypotheekrecht, verleend tot zekerheid voor de betaling van een schuld wegens geleverde goederen en verrichte werkzaamheden.
Tenslotte kan nog worden vermeld dat hypotheek niet alleen wordt gegeven op bestaande woningen, maar dat ook voor de financiering van een nog te bouwen huis geld op hypotheek kan worden geleend.
Schuld afgelost
Zodra de schuldenaar zijn schuld geheel heeft afgelost is het voorrecht van de hypotheekhouder - dus het hypotheekrecht - beëindigd.
Op het Kadaster staat dat recht echter nog steeds ingeschreven. Om ook die inschrijving teniet te doen moet een notariële akte van vervallen verklaring (akte van royement) worden gemaakt. Daarmee wordt in het Kadaster de inschrijving doorgehaald. Niet zelden komt het voor dat een schuldenaar zonder meer tot algehele aflossing overgaat en dan vergeet zijn notaris te vragen een akte van royement te maken. Dit verzuim heeft tot gevolg dat het hypotheekrecht op het kadaster ten onrechte blijft ingeschreven. Dat is op zich niet zo erg. Maar ook een hypotheekgever kan overlijden en erfgenamen achterlaten die met de aflossing onbekend zijn.